Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co to jest?
Ostatnim krokiem do zakupu wymarzonego mieszkania lub domu jest podpisanie umowy przyrzeczonej, którą zawiera się w obecności notariusza. To właśnie ona zobowiązuje sprzedającego do przekazania nieruchomości nabywcy po spełnieniu określonych warunków. Niestety, w niektórych przypadkach jej podpisanie należy przenieść w czasie – np. do momentu uzyskania kredytu hipotecznego czy uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Dlatego w celu zabezpieczenia interesów obu stron transakcji doskonałym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. Czym różni się od tej przyrzeczonej i jak ją zdefiniować?
Odpowiedź na te pytania daje art. 389 Kodeksu cywilnego, z którego możemy dowiedzieć się, że umowa przedwstępna kupna mieszkania zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia oznaczonej (przyrzeczonej) umowy w przyszłości. Najczęściej dotyczy nieruchomości i określa przedmiot transakcji, cenę mieszkania, dane osobowe kupującego i sprzedającego, a nawet termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
W praktyce umowa przedwstępna kupna mieszkania umożliwia zarezerwowanie nieruchomości i jej zakup w niedalekiej przyszłości.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – kiedy się ją zawiera?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest zawierana w kilku przypadkach. Najczęściej, gdy zakup nieruchomości finansowany jest kredytem hipotecznym i kupujący musi spełnić określone warunki, by uzyskać pozytywną decyzję banku – taka umowa stanowi podstawę do uruchomienia kredytu.
To jednak nie wszystko. Umowa przedwstępna kupna mieszkania okaże się niezbędna w przypadku:
- nieuregulowanego stanu prawnego, służebności albo obciążenia nieruchomości;
- konieczności podziału nieruchomości;
- roszczenia spadkowego;
- oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy.
Czy umowa przedwstępna jest wiążącą?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości – jest wyłącznie oświadczeniem woli, w którym kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie gwarantuje jednak powodzenia transakcji, a jedynie daje prawo do żądania naprawienia szkody z tytuły niezawarcia umowy właściwej i sprawia, że warunki oferty nie mogą się zmienić (sprzedający nie może np. podnieść ceny mieszkania).
Dlatego, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, warto sporządzić ją w formie aktu notarialnego. Choć nie jest to wymagane, pozwala stronom na późniejsze dochodzenia swoich praw przed sądem – np. gdy kupujący lub sprzedający zrezygnuje z podpisania umowy przyrzeczonej.
Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest traktowana przez banki jako forma zabezpieczenia zobowiązania i dlatego większość z nich wymaga jej dołączenia do wniosku kredytowego. Stanowi więc swego rodzaju rezerwację nieruchomości, co jest korzystne nie tylko dla instytucji, ale również kupującego.
Uwaga! W umowie może zostać zawarty zapis, który mówi o tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, jeżeli kupującemu zostanie przydzielony kredyt hipoteczny. Dzięki temu, w przypadku decyzji odmownej banku, będzie on mógł wycofać się z zawarcia umowy bez jakichkolwiek konsekwencji prawnych i finansowych.
Sprawdź również, na co wrócić uwagę podczas zakupu ubezpieczenia nieruchomości do kredytu, które jest wymagane przez większość banków, a także dowiedz się, czy warto wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.
Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania powinna zawierać kilka elementów, dzięki czemu będzie prawidłowa pod względem formalnym i prawnym. Mowa tu o:
- dacie i miejscu zawarcia umowy;
- danych obu stron transakcji, takich jak imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery dowodów osobistych i numery PESEL;
- przedmiocie sprzedaży, czyli nieruchomości – warto ją dokładnie opisać, podając jej adres, powierzchnię czy stan zabudowy;
- cenie nieruchomości, którą zapłaci kupujący po podpisaniu umowy przyrzeczonej;
- terminie podpisania umowy przyrzeczonej (nie jest to jednak wymagane).
Uwaga! Umowa przedwstępna kupna mieszkania może zawierać również wysokość zadatku albo zaliczki, którą zobowiązuje się zapłacić kupujący.
Jak długo może trwać umowa przedwstępna?
Czas trwania umowy przedwstępnej zależy od preferencji obu stron transakcji oraz wyznaczonego w niej terminu podpisania umowy przyrzeczonej.
Warto jednak pamiętać, że niewyznaczenie terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej sprawia, że ta wygasa i nie jest możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ile wynosi zaliczka przy umowie przedwstępnej?
Jak wspomnieliśmy wcześniej, umowa przedwstępna kupna mieszkania może zawierać kwotę zaliczki, jaką kupujący wpłaci sprzedającemu. Zwykle jest to 10% wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że zaliczka nie stanowi realnego zabezpieczenia transakcji – w sytuacji, gdy transakcja nie zostanie sfinalizowana, podlega zwrotowi niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do sprzedaży mieszkania.
Inaczej wygląda kwestia zadatku, który również może zostać uwzględniony w umowie przedwstępnej. Zabezpiecza on interesy obu stron w równym stopniu – sprzedający może zachować zadatek (jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy), zaś kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej (jeżeli sprzedający nie wywiąże się z umowy). Kwestię tę reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego.
Sprawdź również, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości i kto musi go zapłacić.
Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania?
Jeżeli umowa przedwstępna kupna mieszkania jest zawierana w formie umowy cywilnoprawnej, żadna ze stron nie musi ponosić dodatkowych kosztów.
Te pojawiają się dopiero wtedy, gdy zawiera się ją w formie aktu notarialnego. Umowę przedwstępną podpisuje się wtedy u notariusza, który pobiera taksę notarialną za sporządzenie dokumentu oraz jego poświadczenie. W takiej sytuacji koszt jest uzależniony od wartości nieruchomości – zwykle opłata za usługę zamyka się w kwocie 1000 zł.
Uwaga! Mniejsze koszty generuje samo poświadczenie podpisów przez notariusza (maksymalnie 100 zł).
Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego lub kupującego – jakie konsekwencje?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania może zostać rozwiązana za porozumieniem stron albo w oparciu o jej zapiski (np. nieotrzymanie przez kupującego kredytu hipotecznego). Odstąpienie od niej bez porozumienia może być kosztowne w skutkach:
- w przypadku umowy cywilnoprawnej niezbędne okaże się uregulowanie zaliczki lub zadatku;
- w przypadku umowy podpisanej w formie aktu notarialnego sprawa może zakończyć się w sądzie – strona poszkodowana ma prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej albo roszczenia odszkodowawczego, które obejmuje m.in. zwrot kosztów notarialnych czy utraconych zarobków.
Ubezpieczenie mieszkania – o tym pamiętaj!
Kupujesz nieruchomość i zastanawiasz się, gdzie ubezpieczyć mieszkanie do kredytu? A może chcesz skorzystać z polisy, która zapewni Ci kompleksową ochronę na wypadek rozmaitych zdarzeń losowych? W Compensie oferujemy ubezpieczenie mieszkania dopasowane w stu procentach do Twoich indywidualnych potrzeb, które może obejmować:
- ochronę w wariancie all risk lub od ognia i innych zdarzeń losowych;
- ubezpieczenie ruchomości domowych, sprzętu udostępnionego przez pracodawcę albo dzieł sztuki czy zbiorów kolekcjonerskich;
- ochronę w przypadku rażącego niedbalstwa, a więc szkód powstałych w wyniku niedopilnowania;
- OC w życiu prywatnym oraz Home Assistance.
Przed zakupem polisy sprawdź zakres jej ochrony i dowiedz się, co to jest suma ubezpieczenia. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania albo chcesz dopasować ubezpieczenie do swoich potrzeb – zapraszamy do kontaktu z naszym agentem.
