Podatek od sprzedaży nieruchomości - ile wynosi?

Blog

Ubezpieczenie Mieszkania powrót do kategorii

Podatek od sprzedaży nieruchomości - kiedy go zapłacisz? Aktualne stawki

Sprzedaż nieruchomości oznacza często duży zastrzyk gotówki, który w wielu przypadkach należy rozliczyć z fiskusem. Kiedy trzeba to zrobić i na kim ciąży ten obowiązek? Jak się okazuje, podatek od sprzedaży nieruchomości nie obowiązuje w każdym przypadku. Dowiedz się wszystkiego na ten temat i poznaj sposoby na obliczanie podatku, dzięki którym unikniesz problemu po sprzedaży mieszkania czy domu!

Co to jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości jest obowiązkiem fiskalnym nakładanym na osoby fizyczne, które w wyniku sprzedaży mieszkania czy domu uzyskały określony dochód. W praktyce oznacza to, że oblicza się go nie od całej wartości nieruchomości, ale kwoty, jaką zarobiłeś.

Uwaga! Zwróć uwagę na to, że przypadku ustanowienia ceny sprzedaży, która znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organy podatkowe w toku ewentualnej kontroli mogą dokonać "doszacowania" dochodu, od którego podatek powinien być zapłacony do wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%, a obowiązek jego zapłacenia mają osoby, które sprzedały mieszkanie lub dom przed upływem 5 lat (licząc od roku kalendarzowego) od jej nabycia. Po tym czasie na sprzedającym przestaje ciążyć obowiązek podatkowy – niezależnie więc od tego, za ile uda mu się sprzedać nieruchomość, nie będzie musiał przekazywać żadnej kwoty do skarbu państwa.

Przykład. Jeżeli kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, po czym zapłaciłeś za jego remont 70 000 zł i sprzedałeś je za 450 000 zł, kwotą opodatkowania będzie nie 450 000 zł, a 80 000 zł (tyle, ile wyniósł Twój dochód). Oznacza to, że podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 15 200 zł (19% od 80 000 zł).

Pamiętaj! Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy nie tylko mieszkań i domów. Zapłacić go muszą również osoby prywatne, które sprzedały grunty, budynki gospodarcze oraz inne obiekty.

Kiedy obowiązuje podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości nie występuje w każdym przypadku – niektóre osoby unikną jego płacenia. Obowiązek ten ciąży w przypadku:

sprzedaży całej nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości;
sprzedaży praw wieczystych użytkowania gruntów;
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego albo prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej.

Warto jednak pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje zarówno w przypadku osób fizycznych oraz osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą również są obowiązane do zapłaty podatku dochodowego w związku z uzyskaniem dochodu ze zbycia nieruchomości, ponadto przedsiębiorcy nie korzystają ze zwolnienia z PIT w przypadku zbycia tej nieruchomości po upływie 5 lat. Dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej powinien być zaliczany do źródła dochodów z działalności gospodarczej.

Co więcej, istnieją sytuacje, w których nawet po sprzedaży mieszkania lub domu przed upływem wspomnianych 5 lat można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości. Takim wyjątkiem okazuje się ulga mieszkaniowa, o której powiemy więcej w dalszej części artykułu.

Jak obliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Aby obliczyć podatek, należy najpierw określić dochód ze sprzedaży nieruchomości, który jest różnicą między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Koszty te obejmują m. in. koszty nabycia nieruchomości, np. cena zakupu, opłaty notarialne czy prowizje pośredników. Obliczony dochód podlega opodatkowaniu stawką 19%.

Oto 3 przykłady, dzięki którym łatwiej będzie Ci obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości, w zależności od sytuacji, w jakiej się znajdujesz.

Przykład 1. Marek kupił mieszkanie za 600 000 zł. Po 3 latach sprzedał je za identyczną kwotę. W takiej sytuacji nie uzyskał dochodu, a więc nie zapłaci podatku (jednakże, deklaracja podatkowa nadal powinna być złożona.)

Przykład 2. Andrzej kupił mieszkanie za 500 000 zł. Po 4 latach, dzięki rosnącym cenom nieruchomości, udało mu się sprzedać je za 650 000 zł. W takim przypadku jego dochód wyniósł 150 000 zł, a więc zapłaci podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 28 500 zł (musi złożyć deklaracje, nawet jesli zastosuje ulge na własne cele mieszkaniowe.)

Przykład 3. Anna kupiła dom w okazyjnej cenie za 450 000 zł. Postanowiła go wyremontować i sprzedać z zyskiem po 2 latach. Remont kosztował ją 70 000 zł (Anna powinna potrafić udokumentować wydatki jakie poniosła na remont - faktury), ale cena sprzedaży wyniosła 800 000 zł. W takiej sytuacji jej dochód wyniósł 280 000 zł (800 000 – 450 000 – 70 000). Podatek, jaki zapłaci, to 53 200 zł, o ile nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej.

Pamiętaj! Zgodnie z art. 22 ust. 6c do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki na remont będący "ulepszeniem" tj. podatnik ma możliwość zaliczenia udokumentowanych fakturą nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości oraz zostały poniesione w czasie ich posiadania. Ustawa PIT nie zawiera katalogu wydatków, które mogą być uznane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie poniesionych wydatków za koszty uzyskania przychodów jest wykazanie, że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej przez ciebie nieruchomości, a co za tym idzie – miały wpływ na osiągnięty przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana, pamiętaj, by zawsze obliczać podatek od dochodu. Wystarczy prosty wzór:

Dochód = przychód (cena sprzedaży mieszkania) – koszty uzyskania przychodu (np. koszt remontu)

Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy korzystasz np. z ulgi mieszkaniowej (Uwaga! Nieruchomość musi być przeznaczona na cele mieszkaniowe by móc skorzystać z tej ulgi). Przykład takiej sytuacji znajdziesz w dalszej części artykułu.

Jeżeli sprzedajesz działkę budowlaną, wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości pozostaje niezmienna i wynosi 19%.

W tym względzie zasady rozliczania się z fiskusem są identyczne – zarówno w aspekcie czasu (podatek obowiązuje przy sprzedaży działki przed upływem 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana), jak też obliczania podatku.

Ulga mieszkaniowa – jak działa?

Jednym ze sposobów na uniknięcie podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, która pozwala na zwolnienie dochodu z opodatkowania, pod warunkiem że zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Cele te obejmują m. in. zakup nowego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego czy remont nieruchomości. Aby skorzystać z ulgi, należy spełnić warunki:

Dochód musi być wydatkowany na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży.
Konieczne jest odpowiednie udokumentowanie poniesionych wydatków.

Sprzedaż mieszkania własnościowego a podatek

W przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego, zasady opodatkowania są analogiczne jak przy innych nieruchomościach. Ważne jest, aby dokładnie określić koszty nabycia oraz inne wydatki, które mogą być uwzględnione w rozliczeniu. W praktyce oznacza to konieczność zachowania wszystkich faktur i dokumentów potwierdzających poniesione koszty.

Sprzedaż nieruchomości w spadku – co warto wiedzieć?

Sprzedaż nieruchomości spadkowej jest często skomplikowana z powodu różnych interpretacji przepisów. Jeśli nabycie przez spadkodawcę nastąpiło ponad pięć lat przed sprzedażą, spadkobiercy mogą

skorzystać ze zwolnienia z podatku. Ważne jest jednak, aby dokładnie ustalić daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i sprzedaży przez spadkobierców, ponieważ to od nich zależy, czy obowiązuje podatek.

Jak uniknąć płacenia podatku?

Tak i jest to możliwe w kilku sytuacjach. Tą najbardziej oczywistą jest oczywiście sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W takiej sytuacji nie trzeba nie tylko płacić podatku od sprzedaży nieruchomości, ale nawet składać zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym.

To jednak nie wszystko. Podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie obowiązywał, jeżeli wszystkie pieniądze uzyskane z transakcji przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (Uwaga! Katalog wydatków na "własne cele mieszkaniowe" jest określony w art.. 21 ust. 25 Ustawy o PIT.), a więc zakup innej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, by miało to miejsce w ciągu 3 najbliższych lat (licząc od końca roku podatkowego).

Skorzystanie z tej opcji jest możliwe, jeżeli przeznaczysz uzyskany przychód na:

zakup domu lub mieszkania na własne cele mieszkaniowe;
zakup gruntu pod budowę domu;
prace remontowe albo mające na celu przebudowę, nadbudowę lub rozbudowę domu/mieszkania;
adaptację na cele mieszkalne posiadanego budynku niemieszkalnego;
spłatę kredytu hipotecznego (który został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu).

Pamiętaj! Jeżeli skorzystasz z tej opcji, powinieneś poinformować urząd skarbowy (poprzez wypełnienie rocznego zeznania podatkowego PIT–39).

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Podatek, jaki zapłacisz po transakcji przed upływem 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana, to nie wszystko. Powinieneś również rozliczyć go w odpowiedni sposób. Służy temu specjalny formularz – PIT–39.

Wypełnienie druku nie jest skomplikowane, zwłaszcza w przypadku korzystania z programów internetowych, które krok po kroku objaśniają Ci cały proces i wskazują, co powinieneś wpisać w konkretne okienka. PIT–39 należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w następnym roku (po roku podatkowym, w którym sprzedałeś nieruchomość). Możesz to zrobić zarówno na fizycznym druku (należy go dostarczyć do urzędu skarbowego osobiście lub pocztą) albo online – w wersji elektronicznej (jest to szybsze i łatwiejsze).

Deklarację PIT–39 należy złożyć wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości miała miejsce przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. Jeżeli stało się to w późniejszym terminie i nie powstał obowiązek podatkowy, unikniesz tego rodzaju formalności.

Uwaga! Jeżeli kupujesz nieruchomość, nie zapomnij o jej ubezpieczeniu. Pozwoli Ci to uzyskać odszkodowanie w przypadku wystąpienia szkody. Co więcej, to od Ciebie zależy, jaki będzie zakres ochrony. Możesz wykupić nie tylko podstawowe ubezpieczenie nieruchomości, które chroni mury i elementy stałe, ale również rozszerzone, w ramach którego zyskasz wsparcie również w przypadku zniszczenia ruchomości domowych, kradzieży z włamaniem czy powodzi. Polecamy dokładnie porównać dostępne rozwiązania, a w razie jakichkolwiek wątpliwości skontaktować się z agentem ubezpieczeniowym, który doradzi w wyborze optymalnego pakietu.

Czy można obniżyć podatek?

Podatek można obniżyć, uwzględniając wszystkie koszty związane z nabyciem i sprzedażą nieruchomości. Warto pamiętać, że koszty uzyskania przychodu obejmują nie tylko cenę zakupu, ale także:

Koszty remontu i modernizacji.
Opłaty notarialne.
Prowizje pośredników.
Inne koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości a podatek – co jeszcze warto wiedzieć?

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie, gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości nie jest zwolniony z opodatkowania. Dla wielu podatników problematyczne jest zrozumienie, jak dokładnie działa opodatkowanie podatkiem dochodowym w kontekście odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne jest również zaplanowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć konieczności zapłaty podatku.

Zmiany w podatkach a sprzedaż nieruchomości

Polski Ład wprowadził pewne zmiany w zakresie ulg mieszkaniowych i zasad rozliczania sprzedaży nieruchomości. Zmiany te mogą wpłynąć na wysokość podatku oraz możliwość jego uniknięcia. Warto śledzić interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej, które wyjaśniają szczegóły stosowania przepisów.

Podsumowanie

Podatek od sprzedaży nieruchomości to istotny element każdej transakcji sprzedaży. Choć opodatkowanie sprzedaży nieruchomości może wydawać się skomplikowane, istnieją sposoby na jego obniżenie lub uniknięcie. Kluczem jest dokładne rozliczenie kosztów, przestrzeganie terminów oraz skorzystanie z dostępnych ulg, takich jak ulga mieszkaniowa. Warto również konsultować się z doradcami podatkowymi, aby mieć pewność, że wszystkie obowiązki zostały spełnione zgodnie z prawem.