Odrolnienie działki – co to jest?
Odrolnienie działki to proces, który polega na zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP). Jego celem jest przekształcenie gruntu rolnego w budowlany, na którym można wznieść dom jednorodzinny albo inny budynek mieszkalny.
Jest to niezbędne z prostego powodu – działka rolna jest terenem, który nie może zostać objęty zabudową mieszkaniową. Powinno się budować na niej wyłącznie obiekty przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, takie jak chlew, obora, stajnia, stodoła, spichlerz czy garaż na maszyny rolniczy.
Dlaczego więc niektórzy inwestorzy decydują się na zakup takiej działki, a następnie jej odrolnienie? W praktyce bowiem, grunty rolne są bardzo często tańsze od tych budowlanych, w związku z czym takie działanie może w niektórych przypadkach przynieść niemałe oszczędności. Mowa tu zwłaszcza o nieużytkach rolnych oraz gruntach o najniższej przydatności produkcyjnej.
Pamiętaj! Nie zawsze istnieje możliwość odrolnienie działki, ponieważ niektóre tereny, a mówiąc konkretniej – ich gleby, chronione są przepisami Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Aby dowiedzieć się, czy przeprowadzenie takiej procedury jest możliwe, udaj się do wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej Urzędu Gminy, gdzie zyskasz wszelkie informacje.
Co trzeba zrobić, żeby odrolnić działkę?
Odrolnienie działki to procedura, która choć składa się z zaledwie dwóch etapów, może być żmudna i czasochłonna. Aby wybudować dom na wybranym terenie, należy:
- zmienić przeznaczenie gruntu – poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
- wyłączyć grunty z produkcji rolnej.
W pierwszej kolejności powinieneś więc sprawdzić, czy dany teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie, konieczne okaże się wystąpienie o uzyskanie wniosku o warunkach zabudowy. W każdym przypadku ostateczna decyzja wydawana jest przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
Uwaga! Odrolnienie działki może być trudne zwłaszcza w przypadku terenów znajdujących się poza granicami administracyjnymi miast. Te, które znajdują się w ich obrębie, są odrolnione z mocy prawa.
Ile trwa odrolnienie działki?
Odrolnienie działki to proces, który wymaga cierpliwości – decyzja nie zostanie bowiem podjęta natychmiastowo i będziesz musiał na nią zaczekać. Jak długo? Zależy to przede wszystkim od tego, czy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeżeli tak, na zmianę przeznaczenia działki poczekasz krócej (nawet 30 dni).
Ile trwa odrolnienie działki, jeżeli gmina nie posiada MPZP? O wiele dłużej. Sam proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zająć nawet kilka-kilkanaście miesięcy, dlatego chcąc przyspieszyć całą procedurę, warto w pierwszej kolejności złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Trwa to dużo krócej – od 2 do 3 miesięcy.
Ile się płaci za odrolnienie działki?
Zastanawiasz się, ile zapłacisz za odrolnienie działki? Koszt uzależniony jest przede wszystkim od tego, jaka jest klasa gruntu oraz jego powierzchnia. Największym wydatkiem jest bowiem jednorazowa opłata związana z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej.
Za przekształcenie 1 hektara gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zapłacisz:
- 437 175 zł (klasa I);
- 378 885 zł (klasa II);
- 320 595 zł (klasa III a);
- 262 305 zł (klasa III b).
Mniejsze koszty wiążą się z przekształceniem gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Zapłacisz za nie od 87 435 zł (klasa VI) do 204 015 zł (klasa IVa) za hektar.
Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?
Pierwszym krokiem do przekształcenia działki rolnej w budowlaną, jak wspomnieliśmy wcześniej, jest sprawdzenie jej statusu. Jeżeli dowiedziałeś się w Urzędzie Gminy, że dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Twoim kolejnym zadaniem będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Wniosek powinien zawierać:
- Twoje dane, w tym imię, nazwisko oraz adres;
- adres i powierzchnię działki;
- sposób zmiany MPZP;
- uzasadnienie przekształcenia działki;
- załączniki – wypis aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz zasadniczą mapę nieruchomości.
Przepisy nie określają, w jakim terminie powinien wydać decyzję – może to trwać 30 dni, a może kilka miesięcy.
Po otrzymaniu zgody rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ostatnim krokiem będzie złożenie wniosku o wyłącznie działki z produkcji rolnej w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego (decyzję uzyskasz jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę).
Uwaga! Jeżeli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamiast wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu, musisz złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a czas oczekiwania to 2-3 miesiące).
Ile kosztuje odrolnienie działki?
To, ile kosztuje odrolnienie działki, zależy przede wszystkim od klasy i powierzchni gruntu. To jednak nie wszystko. Do jednorazowej opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy doliczyć również koszty dodatkowe, w tym:
- wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
- opłatę za pełnomocnika;
- opłatę skarbową za wpis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Do tego wszystkiego dochodzi również roczna opłata w wysokości 10% łącznej należności, którą inwestor decydujący się na odrolnienie działki musi regulować przez kolejne 10 lat.
Odrolnienie działki – kiedy jest za darmo?
Za odrolnienie działki nie zapłacisz wtedy, gdy:
- do budowy przeznaczysz grunty rolne o powierzchni do 500 m2 (w przypadku domu jednorodzinnego) lub o powierzchni do 200 m2 na każdy lokal mieszkaniowy (w przypadku domu wielorodzinnego);
- wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy jedynie części gruntu rolnego, którego powierzchnia nie jest większa niż 30% całkowitej powierzchni działki (nie więcej niż 500 m2);
- jako właściciel gruntów wyłączanych z produkcji rolnej zobowiążesz się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Czy opłaca się odrolnić działkę?
Tak – odrolnienie działki może być opłacalne, jednak warto zwrócić uwagę na jej powierzchnię oraz klasę gruntu.
Najlepszym rozwiązaniem jest zakup terenu do 500 m2, ponieważ w takim przypadku nie zachodzi konieczność dokonywania opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej. To, w parze z zakupem działki rolnej w atrakcyjnej cenie (w porównaniu do budowlanej), może przynieść Ci bardzo duże oszczędności i umożliwić łatwiejszą realizację inwestycji.
Gdy już odrolnisz swoją działkę, pamiętaj, aby ubezpieczyć swoje budynki!
Jeżeli uda Ci się odrolnić działkę i zrealizować marzenie o własnym domu, nie zapomnij o jego ubezpieczeniu. W Compensie oferujemy polisę od ognia i innych zdarzeń losowych (takich, jak deszcz, śnieg, grad, uderzenie pioruna, wybuch itd.) oraz od wszystkich ryzyk niewyłączonych w OWU (all risk). Co więcej, ubezpieczenie domu możesz rozszerzyć o dodatkową ochronę – np. mienia ruchomego poza miejscem ubezpieczenia, mienia firmowego albo na wypadek kradzieży z włamaniem i rabunku.
Zastanawiasz się, jak wybrać ubezpieczenie domu, które będzie w stu procentach dopasowane do Twoich potrzeb? Skontaktuj się z agentem Compensy – odpowie on na wszystkie pytania i przedstawi Ci najlepszą ofertę!
Chcesz wiedzieć więcej? Sprawdź:
